주택 연금 가입

주택연금에 가입하고자 HF 한국주택금융공사에 다녀왔다. 내가 연금을 받는 것은 아니고 장인, 장모님을 위해서 두 분을 모시고 다녀왔다. 자식들이 능력이 되어 부모님께 넉넉하게 용돈을 드릴 수 있으면 좋으련만 그렇지 못한 마음에 죄송하기도 했고 주택 연금이라도 들어서 노후를 해결 하실 수 있는 능력이 되셔서 행복하기도 한 마음으로 다녀왔다.

주택연금이란 것은 내 집을 담보로 해서 나와 내 배우자가 살아 있는 동안 연금을 매달 받을 수 있는 연금 상품이다. 연금이라는 이름 때문에 금융소득으로 인정이 되어 기초연금을 받지 못하거나 지역의료보험 보험료가 올라가지 않을까 하는 걱정은 하지 않아도 된다. 엄연히 내 집을 담보삼아 받는 대출의 일종이기 때문이다. 가입 당시 평가된 집값을 기준으로 평생 받을 수 있는 연금이 계산된다. 집값이 오르거나 내린다고 해서 연금이 오르거나 내리지 않는다.

가입조건은 55세 이상이어야하고 공시지가가 9억원 이하여야 한다. 다주택자도 공시지가를 합한 금액이 9억을 넘지 않으면 된다고 한다.

부모님 집은 공시지가가 8억 정도이고 평가 금액은 12억원 정도다. 주택담보 대출과 긴급하게 사용할 자금을 미리 대출 받을 수 있어 2억4천을 초기에 일시불로 받는 조건으로 가입을 하고자 했다. 이럴 경우 매달 받을 수 있는 주택 연금은 대략 150만원이다. 이미 국민연금과 노령연금을 받고 계시는 것이 있어 이정도만 해도 충분하다고 하셨다. 연금의 방식은 담보대출 방식과 신탁 방식이 있었다. 신탁 방식이은 작년부터 도입이 되었다고 하는데 담보대출 방식에 단점을 보완하기 위한 것이라고 한다.

담보대출방식은 연금 개시 당시에 두 분이 모두 살아계시다는 전제에서 시작한다. 연금을 받으시다가 한 분이 돌아가셨을 때 문제 발생 소지가 있다. 한분이 돌아가시면 상속 문제가 발생한다. 여기서 자식들 모두가 남아계신 한 분이 계속 연금을 받기를 희망하고 상속은 남은 한 분이 돌아가신 후 받는 것으로 약정을 하면 아무 문제가 없다. 그런데 세상사가 어디 그렇기만 한가? 살기 힘들어하는 자식 중의 한 명이라도 상속을 받기를 원한다면 남은 한 분은 연금을 받지 못할 상황에 처하게 된다고 한다. 그래서 2021년에 신탁 방식이 도입이 되었고 이 방식의 경우는 두 분이 모두 돌아가실 때까지 연금이 계속 나오는 방식이라고 한다. 그 외에는 모두 동일하다고 한다.

세상사는 알 수 없는 일, 그래서 신탁방식으로 신청을 했다.

서류가 상당히 많아서 상담해 주시는 실장님이 하나 하나 설명을 해 주시고 중간 중간 서명을 하고 인감도장도 찍었다. 신청을 위해서 준비해야할 서류는 다음과 같다.

구비서류
     - 주민등록등본(세대주) 2통
     - 주민등록 초본(소유주) 1통 (이전 주소내역 모두 포함)
     - 가족관계증명서(부부 각각) 1통
     - 전입세대 열람내역(세대주) 1통(2부 : 도로명 1부 + 동명 1부)
     - 인감증명서(소유주) 2통
     - 지방세납세증명서(소유주) 1통 (목적: 부동산 신탁등기)

준비물
     - 등기권리증(집문서)
     - 신분증(주택소유자, 배우자)
     - 인감도장(주택소유자)
     - 일반도장(배우자)

여기에 대출이 있는 경우는 기존 대출을 받은 은행에서 금융거래확인서를 추가로 준비해야한다.


우리가 가입한 것은 정확하게 종신혼합방식 주택신탁형 연금이다. 대출 방식이고 2022년 6월16일 기준 3.85%의 금리를 가준으로 신청이 되었다. 코픽스와 CD 금리 중에서 택할 수 있다고 하는데 코픽스가 낮아서 그걸로 했고 코픽스 선택시 6개월 변동금리가 적용이 되고 고정금리는 없다고 한다. 코픽스 + 0.85가 은행에서 대출받는 금리이고 여기에 0.75%는 공단에 내야하는 보증료가 따로 있다고 하며 이자는 복리로 계산이 된다고 한다.

그외에 초기보증료라는 것이 있는데 이것은 일종의 보험 성격을 가지고 있다고 한다. 연금을 받는 기간이 길어지게 되면 주택가격을 넘을 가능성이 있는데 이 경우를 대비하기 위한 것이라고 한다. 이 초기보증료가 결국 집값이 아무리 떨어져도 종신 주택 연금을 가능하게 해 주는 것이다. 초기 보증료와 함께 매년 주택연금으로 해당 연도까지 발생한 금액에 0.75%의 보증료가 누적되게 된다. 쉽게 생각하면 코픽스 + 1.6% 금리로 이자가 발생된다고 보면 된다.

초기 대출 상환용으로 2억4천을 대출 받아 대출을 상환하고 매월 143만원씩 연금을 수령할 경우 10년 후에 이자 포함한 금액은 대략 5억 7천으로 이자가 부감이 적지 않은 것은 사실이나 집값 하락시에도 연금을 계속해서 받을 수 있다는 장점이 있기 때문에 노후 대비가 되지 않은 분들에게는 대단히 좋은 상품이라고 생각된다.

부모님의 경우 국민연금 외에 몇 가지 추가 연금이 있어 주택 연금을 합하면 두 분의 생활비는 충분할 것으로 예상되고, 대출상환용 대출에서 일부는 긴급자금으로 쓸 예정이라 노후 대비는 충분하실 것 같다. 이렇게 노후 대비가 완성이 되었다. 집 값이 오르건 내리건 상관할 필요가 없는 것이다. 나중에 두 분이 돌아가시고 난 후에 집값이 많이 오른 경우는 자식들이 나누거나 연금으로 사용하신 금액을 상환하고 집을 인수 할 수도 있다.

앞서 본 대출금액 예시표 맨 아래를 보면 세 개의 금액이 있다. 현재 12억이 채 안되는 집이 22년 후에는  22억 8천 만원이 될 것이라고 예상을 하고 있다. 이것은 우리나라 주택 가격 상승 추세를 토대로 산출된 금액이라고 한다. 여기에 공사가 보증하는 금액은 25억 5천이 되고 채권최고금액은 여기에 120%가 되는 30억6천 만원이다. 이 금액이 보증서 형태로 금융기관에 대략 계약서 작성 후 3주 후에 전달이 된다고 한다. 그러면 은행에서는 공사에서 보내준 보증서를 기반으로 대출을 실행하게 되는 것이다.  


3주가 소요된다던 대출, 그러니까 연금시점이 불과 열흘만에 연락을 받고 은행에 다녀왔다. 

이제는 두 분이 걱정없이 노후를 즐기시는 일만 남았다.